Tipos de préstamos hipotecarios para el hogar

Cuando se trata de comprar una casa, determinar cómo financiará esa compra debería ser su primer paso. Esto se hace normalmente pagando en efectivo o tomando un préstamo hipotecario, también conocido como hipoteca. O utilizando una combinación de ambos. Si financiará parte o toda la compra de su nueva casa, hay muchas opciones para elegir en función de sus necesidades e situación individual.

A continuación, he listado los tipos de préstamos hipotecarios más comunes, y sus requisitos y limitaciones básicos. Sin embargo, las tasas y los términos cambian, por lo que esta guía solo debe utilizarse como referencia. Para obtener más detalles, criterios de calificación y determinar qué tipo de préstamo es el mejor para su situación, consulte con su prestamista. Si no tiene un prestamista, no dude en contactarme. He trabajado con algunos prestamistas realmente geniales y estaría más que feliz de compartir su información con usted.

HIPOTECA CONVENCIONAL

Un préstamo hipotecario para vivienda convencional no está asegurado por el gobierno federal
Hay dos tipos
1. Conforme
  - El monto del préstamo cae dentro de los límites máximos establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda.
2. No conforme
  - Aquellos que no cumplen con las pautas de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (es decir, préstamos jumbo)
Si pones menos del 20% del precio de compra de la casa, deberás pagar un seguro hipotecario privado (PMI).
Este tipo de préstamo se puede usar para una vivienda principal, una segunda residencia o una propiedad de inversión
En general, los costos totales de financiamiento con un préstamo convencional suelen ser más bajos que otros tipos de hipotecas, incluso si las tasas de interés son ligeramente más altas
Puedes pedir a tu prestamista que cancele el PMI una vez que hayas alcanzado el 20 por ciento de equity
Puedes pagar tan solo el 3% en préstamos respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac
Se requiere una puntuación mínima de FICO de 620 o más
Debes tener una relación deuda-ingreso del 45 por ciento a 50 por ciento
Se requiere una significativa documentación para verificar ingresos, activos, enganche y empleo
El límite actual (diciembre 2021) para los préstamos convencionales para viviendas unifamiliares en los condados de Denver y Douglas son $684,250, y en el condado de El Paso es $647,200

Las hipotecas convencionales son ideales para prestatarios con un buen historial de crédito, ingresos estables y empleo, y un enganche de al menos el 3 por ciento.

PRÉSTAMOS JUMBO

Los préstamos jumbo para la vivienda se utilizan cuando el monto del préstamo supera los límites máximos de préstamo para un determinado condado.
Las tasas de interés suelen ser competitivas con otros préstamos convencionales.
Se necesita un pago inicial de al menos del 10% al 20%.
Se requiere normalmente un puntaje FICO de 700 o más, aunque algunos prestamistas aceptarán un mínimo de 660.
No puedes tener una relación deudor-ingreso por encima del 45 por ciento.
Debes demostrar que tienes activos significativos (generalmente el 10 por ciento del monto del préstamo) en efectivo o en cuentas de ahorro.
El préstamo jumbo se determina únicamente por la cantidad de financiamiento que necesitas, no por el precio de compra de la propiedad.

PRÉSTAMOS RESPALDADOS POR EL GOBIERNO

Préstamos FHA – Respaldados por el FHA, estos tipos de préstamos hipotecarios ayudan a hacer posible la propiedad de una vivienda para aquellos prestatarios que no tienen un gran pago inicial ahorrado o no tienen un crédito impecable. Los prestatarios necesitan un puntaje mínimo de FICO de 580 para obtener el financiamiento máximo del 96,5% del FHA con un pago inicial del 3,5%, sin embargo, se acepta un puntaje de 500 si pones al menos el 10% como pago inicial. Los préstamos FHA requieren dos primas de seguro hipotecario: una se paga al inicio y la otra se paga anualmente durante toda la vida del préstamo si pones menos del 10% como pago inicial, lo que puede aumentar el costo total de tu hipoteca.

Préstamos USDA – Los préstamos hipotecarios USDA ayudan a los prestatarios de ingresos moderados a bajos a comprar viviendas en zonas rurales. Debes comprar una vivienda en una zona elegible para el USDA y cumplir con ciertos límites de ingresos para calificar. Algunos préstamos USDA no requieren un pago inicial para prestatarios elegibles con ingresos bajos.

Préstamos VA – Los préstamos hipotecarios VA brindan hipotecas flexibles y de bajo interés para miembros del ejército de los EE. UU. (en servicio activo y veteranos) y sus familias. Los préstamos VA no requieren un pago inicial ni PMI (seguro hipotecario privado) y los costos de cierre generalmente están limitados y pueden ser pagados por el vendedor. Se cobra una tarifa de financiamiento en los préstamos VA como porcentaje del monto del préstamo para ayudar a compensar el costo del programa para los contribuyentes. Esta tarifa, así como otros costos de cierre, pueden incluirse en la mayoría de los préstamos VA o pagarse al momento del cierre. Sin embargo, la tarifa de financiamiento VA se renuncia con un 10% o más de Discapacidad VA.

Si estás considerando usar un préstamo VA, tu primer paso sería verificar tu estatus de derecho y recibir tu COE, o Certificado de Derecho. Si actualmente tienes derecho completo, no hay límites de préstamo y puedes pedir prestado tanto como puedas calificar. Tienes derecho completo si cumples con alguno de estos requisitos:

- Nunca has usado tu beneficuento de préstamo para vivienda, o
- Has pagado un préstamo VA anterior en su totalidad y vendido la propiedad (en este caso, restaurarías tu derecho completo), o
- Has usado tu descuento de préstamo para vivienda, pero tuviste una ejecución hipotecaria o reclamo por compromiso (también llamado una venta corta) y nos pagaste en su totalidad
  Sin embargo, si no tienes derecho completo, los límites de préstamo actuales (Enero 2022) para un préstamo VA en Denver son $684,250, y en Colorado Springs son $647,200.

Pros de los préstamos asegurados por el gobierno

Te ayudan a financiar una casa cuando no calificas para un préstamo convencional
Los requisitos de crédito son más relajados
No necesitas un gran pago inicial
Están abiertos tanto para compradores repetidos como para compradores por primera vez

Contras de los préstamos asegurados por el gobierno

Muchos de estos préstamos tienen primas de seguro hipotecario obligatorias que no se pueden cancelar en algunos préstamos
Podrías tener costos de endeudamiento más altos

Espera proporcionar más documentación, dependiendo del tipo de préstamo, para demostrar la elegibilidad
Los préstamos asegurados por el gobierno son ideales si tienes ahorros en efectivo bajos o un crédito no tan estelar y no puedes calificar para un préstamo convencional. Los préstamos VA suelen ofrecer los mejores términos y la mayor flexibilidad en comparación con otros tipos de préstamos para prestatarios calificados.

HIPOTECAS CON TASA FIJA

Con una hipoteca con tasa fija, tus pagos mensuales de capital e interés permanecen iguales durante toda la vida del préstamo
Puedes presupuestar de manera más precisa otros gastos de mes a mes
Por lo general, pagarás más interés con un préstamo a largo plazo
Toma más tiempo construir el patrimonio en tu hogar.
Las tasas de interés suelen ser más altas que las tasas de las hipotecas con tasa variable
Si planeas vivir en tu hogar por al menos siete a diez años, una hipoteca con tasa fija ofrece estabilidad con tus pagos mensuales

HIPOTECAS CON TASA ADJUSTABLE

Las hipotecas con tasa adjustable, o préstamos ARM, tienen tasas de interés fluctuantes que pueden subir o bajar dependiendo de las condiciones del mercado
Muchas ofrecen tasas fijas en los primeros años de propiedad de una casa
Tus pagos mensuales de hipoteca podrían volverse inasequibles si las tasas de interés aumentan significativamente, resultando en un incumplimiento del préstamo
Si el valor de la casa baja en unos años, podría ser más difícil refinanciar o vender tu hogar antes de que el préstamo se reinicie
Si no planeas vivir en tu hogar durante más de unos pocos años, un ARM podría ahorrarte mucho en pagos de interés.

OTROS TIPOS DE PRÉSTAMOS

Prestamos para construcción: Si quieres construir una casa, un préstamo para construcción puede ser una buena opción. Puedes decidir si obtener un préstamo para construcción separado para el proyecto y luego una hipoteca separada para pagarlo, o combinar los dos juntos. Se requiere al menos un 20% de pago inicial (y a veces más). Se debe desarrollar un plan de construcción exhaustivo y mostrarlo al prestamista. El valor proyectado de la casa debe ser aprobado por un avaluador con licencia.
Préstamo de bonos estatales: Los préstamos de bonos estatales se pagan utilizando bonos de ingresos hipotecarios (MRBs). Los MRBs se utilizan por programas locales de vivienda para impulsar a los compradores de viviendas por primera vez para comprar en su área, asegurándolos en tasas de interés por debajo del mercado. No debes haber tenido una casa por un tiempo específico (generalmente tres años). Se deben cumplir los requisitos de ingresos del comprador de la vivienda. La casa debe estar dentro de un rango de valor determinado. La casa que está siendo adquirida debe ser tu residencia principal (esta es una requisito consistente en todas partes).
Hipotecas de solo interés: Con una hipoteca de solo interés, el prestatario solo paga el interés del préstamo durante un período de tiempo determinado. Después de ese período de tiempo, generalmente entre cinco y siete años, tu pago mensual aumentará a medida que comiences a pagar tu principal. Con este tipo de préstamo, no construirás rápidamente la equidad, ya que inicialmente solo estás pagando interés. Estos préstamos son mejores para aquellos que saben que pueden vender o refinanciar, o para aquellos que razonablemente pueden esperar poder pagar el pago mensual más alto más adelante.
Hipotecas globo: Otro tipo de préstamo hipotecario que puedes encontrar es una hipoteca globo, que requiere un gran pago al final del período de préstamo. Generalmente harás pagos basados en un término de 30 años, pero solo por un corto período de tiempo, como siete años. Al final de ese tiempo, harás un gran pago sobre el saldo pendiente, lo cual puede ser incontrolable si no estás preparado.
FHA 203(k): Este préstamo FHA 203(k) permite a los compradores de casas y a los propietarios financiar tanto la compra (o refinanciamiento) de una casa y el costo de su rehabilitación a través de un solo préstamo o financiar la rehabilitación de su casa existente. Asegura hipotecas que cubren la compra o refinanciamiento y rehabilitación de una casa que tenga al menos un año de antigüedad. Una parte de los fondos del préstamo se utiliza para pagar al vendedor, o, si es un refinanciamiento, para pagar la hipoteca existente, y los fondos restantes se depositan en una cuenta de fideicomiso y se liberan a medida que se completa la rehabilitación. El costo de la rehabilitación debe ser de al menos $5,000, pero el valor total de la propiedad aún debe estar dentro del límite hipotecario FHA para el área. El valor de la propiedad se determina por (1) el valor de la propiedad antes de la rehabilitación más el costo de la rehabilitación, o (2) el 110 por ciento del valor de tasación de la propiedad después de la rehabilitación, lo que sea menor.

ESTE GUÍA ES SOLO PARA PROPÓSITOS INFORMATIVOS Y LAS TASAS, TÉRMINOS Y CALIFICACIONES PUEDEN CAMBIAR EN CUALQUIER MOMENTO. POR FAVOR, HABLE CON SU PRESTAMISTA PARA VERIFICAR TODA LA INFORMACIÓN Y AVANZAR CON EL PROCESO DE SOLICITUD Y APROBACIÓN. SI NO TIENE UN PRESTAMISTA, PÓNGASE EN CONTACTO CONMIGO Y ESTARÉ MÁS QUE FELIZ DE AYUDARLE A ENCONTRAR UNO GRANDE EN SU ÁREA Y QUE TRABAJE CON LOS PROGRAMAS EN LOS QUE ESTÁ INTERESADO.